02nov/17

Uber og Airbnb kan koste dyrt for danskerne

Et lift hjem fra julefrokost eller en ekstra skilling på at udleje værelset i julen. Deleøkonomien er populær som aldrig før, men tjenester som Uber og Airbnb kan ende med at være dyre i skat, forsikringsrod og lægeregninger. Det siger advokaterne Berit Lenschow og Lars Emde Poulsen fra Advodan.

Deletjenester som GoMore, Airbnb og Uber bliver mere og mere udbredte. En ny undersøgelse fra Nordea viser, at ni procent af danskerne deltog i deleøkonomien i første halvår af 2015. Det er en tredobling i forhold til hele 2014.

Et lift gennem GoMore eller overnatning gennem Airbnb er som regel billigere end en togtur eller et hotelværelse. Men hvad der er sparet eller tjent, kan drukne i dyre regninger, hvis man ikke sørger for at tage sine forholdsregler, siger advokat Berit Lenschow fra Advodan.

“Internettet og deletjenesterne har gjort det utroligt nemt for os, men mange glemmer at tænke over, hvad der kan gå galt undervejs. Hvad sker der fx, hvis ens GoMore-chauffør kører galt? Eller hvis ens lejlighed er helt ødelagt efter en udlejning til en tysk turist? Her kan man sikre sig mod ubehagelige, økonomiske overraskelser, hvis man gør sit forarbejde.”

Passagerens ansvar
Det første eksempel, som Berit Lenschow fremhæver, er lift gennem fx Uber eller GoMore. Ender man fx med et piskesmæld efter en påkørsel, er det ikke sikkert, at man får dækket sine omkostninger til eksempelvis behandling.

“Hvis man har en ulykkesforsikring, vil den som regel gå ind og dække sådan noget som varigt mén. Men hvis man som passager har udvist uagtsomhed, fx ved at køre med en synligt træt eller beruset chauffør, kan forsikringen vælge ikke at betale,” siger Berit Lenschow og fortsætter:

“Uden ulykkesforsikring er det bilens ansvarsforsikring, der dækker. Og det kræver jo, at du som passager kan få fat i chaufføren bagefter og kender bilens registreringsnummer. Derudover har du som passager fuld bevisbyrde. Det vil fx sige, at hvis der ikke bliver tilkaldt politi og ambulance, eller hvis du ikke har umiddelbart mærkbare skader, skal du senere kunne bevise, at dine smerter i nakken skyldes uheldet.”

Advokaten anbefaler derfor, at man sørger for at få alle relevante oplysninger fra chaufføren, hvis uheldet er ude. Også selvom man umiddelbart ikke kan mærke nogen smerter. Og så er det vigtigt at gå til læge inden for 72 timer efter uheldet – ellers står man dårligt i forhold til at bevise skaderne.

Pas på forsikringen
Lejer man sin lejlighed eller bil ud, er der også flere faktorer, man skal være opmærksom på.

“Din indboforsikring eller bilforsikring vil måske mene, at du er underforsikret og påfører den en for stor risiko ved at leje ud til andre – og så kan du risikere, at der ikke er dækning, hvis lejligheden er ødelagt. Du skal også være opmærksom på, at hvis din lejer tømmer boligen for værdi, så er der ingen dækning, fordi du i forsikringens øjne selv har lukket tyven ind. Endelig har Airbnb’s værtsgaranti mange undtagelser i forhold til, hvad der dækkes gennem den forsikring,” siger Berit Lenschow.

Herudover skal man huske, at lejeindtægterne ikke er skattefrie. 

“Hvis du udlejer dit værelse i kortere eller længere tid eller hele din bolig i en del af året, skal du dog ikke betale skat af den fulde indtægt. Du kan benytte enten et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag – og du skal kun betale skat af det beløb, som overstiger det valgte fradrag. Udlejer du derimod din bil eller kører gennem Uber, skal du betale skat af den fulde indtægt, men kan trække udgifter fra til slitage og brændstof,” siger advokat og skatteekspert Lars Emde Poulsen fra Advodan.

Fakta – husk dette, når du lejer eller udlejer:

· Ulykkesforsikring eller ansvarsforsikring dækker i tilfælde af biluheld. Du har som passager bevisbyrden, og du må ikke have handlet uagtsomt.
· Oplys dit forsikringsselskab om, at du udlejer bolig eller bil.
· Dine lejeindtægter er skattepligtige.

Fakta – ny undersøgelse fra Nordea:
· Undersøgelsen er gennemført af TNS Gallup i perioden 1.-9. september 2015.
· Tallene er baseret på svar fra 1.157 respondenter i alderen 18-65 år.
· I undersøgelsen er respondenterne blevet spurgt om deres deltagelse i deleøkonomien i det seneste halve år – fx ved leje af eller deling med andre forbrugere.

02nov/17

Boligmarkedet er andet end ejerlejligheder

Ifølge Danmarks Statistik er priserne på ejerlejligheder det seneste år steget 10,1 pct. Og for enfamiliehuse med 3,5 pct. Ejerlejlighederne udgør dog kun ca. 11 pct. af boligmassen

– Det mest opløftende ved de aktuelle tal for ejendomssalg er, at prisudviklingen på boligmarkedet peger opad i samtlige regioner, siger Dansk Byggeris cheføkonom Bo Sandberg og uddyber:

– Priserne på parcelhuse i Hovedstadsregionen er det seneste år steget 7,5 pct., og det har medvirket til at trække prisudviklingen i resten af landet op. Priserne på parcelhuse på Sjælland steg med 3,3 pct., og i de øvrige tre regioner med mellem 1,1 og 1,6 pct. det seneste år.

På ejerlejlighedsmarkedet stiger priserne noget kraftigere end for enfamiliehusene, bl.a. fordi der i store dele af landet ikke er så mange ejerlejligheder, og der derfor heller ikke skal så meget til for at give en stor procentvis stigning – men også her er det alle regioner, der har fået del i fremgangen:

– Prisstigningerne på ejerlejligheder topper i Region Hovedstaden med +11,3 pct. skarpt forfulgt af Region Nordjylland, der bl.a. dækker den populære universitetsby Aalborg. Her var prisstigningen også lige akkurat tocifret med 10,0 pct. I de øvrige regioner har prisstigningerne fra 1. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016 været på mellem 2,7 og 7,6 pct.

– Man skal huske på, at de ca. 44.000 ejerlejligheder i København kun udgør ca. 14 pct. af boligmarkedet i kommunen. Der er således langt flere andelsboliger, almene boliger og private udlejningsboliger. Derfor er der grænser for, hvor stor betydning prisudviklingen for ejerlejligheder har for det samlede boligmarked i hovedstaden, selvom der foregår en vis prismæssig afsmitning mellem boligformerne, siger Bo Sandberg og fortsætter:

– Der er fortsat en årlig nettobefolkningstilvækst i Københavns Kommune på ca. 10.000 nye indbyggere, så den høje boligefterspørgsel i hovedstaden er stadig primært demografisk betinget og i mindre grad spekulativ. Men det vil være rettidig omhu at få endnu mere gang i boligbyggeriet nu.

Læs mere på Dansk Byggeri.

02nov/17

Forældrekøb – her er de skattemæssige fordele og ulemper

Forældrekøb er højaktuelt i denne tid, hvor mange nye studerende skal gøre klar til at flytte til storbyerne og dermed netop nu leder efter et sted at bo. Et forældrekøb kan være en god investering, men det har nogle skattemæssige konsekvenser, som er værd at kende til. Dem gennemgår Ret&Råds boligrådgiver Inge Lindeer her.

Et forældrekøb kan være en god investering – særligt hvis du vil hjælpe dit barn med tag over hovedet i studietiden, men selvfølgelig også af andre årsager.

Et forældrekøb betyder, at du køber en bolig som du efterfølgende udlejer til dit barn på en skriftlig lejekontrakt. Der er dog en del skattemæssige konsekvenser, som du skal være opmærksom på og i et vist omgang tage stilling til i forbindelse med et køb.

Forældrekøb af ejerlejlighed eller hus
Når du udlejer en bolig, betragtes det som udgangspunkt som erhvervsmæssig virksomhed, og du skal betale skat af “netto” huslejeindtægten. Det vil sige, at der skal udarbejdes et regnskab, hvor huslejeindtægten minus de udgifter der er afholdt til f.eks. en ejerforenings ordinære drift, til ejendomsskat, vedligeholdelse, regnskab m.v. fremgår.

Ulemper ved forældrekøb:
· Når du udlejer til nærtbeslægtede som for eksempel dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du altså stadig betale skat af markedslejen

· Forskellen mellem markedslejen og den betalte leje vil blive betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger de fastsatte beløbsgrænser

· En evt. avance/fortjeneste ved et salg skal beskattes, hvis kun barnet har boet i lejligheden.

Fordele ved forældrekøb:
· Du skal ikke betale ejendomsværdiskat.

· Dit barn kan som lejer modtage boligstøtte på almindelige vilkår. Der er mulighed for at søge boligstøtte på op til 15 pct. af huslejen ekskl. forbrug. Et krav er, at der foreligger en gyldig lejekontrakt mellem forældre og barn

· Dit barn kan fremleje et værelse, hvis lejligheden er stor nok

· Hvis du som forælder selv flytter ind i boligen og efterfølgende sælger den, bliver du ikke beskattet af fortjenesten (Der er dog visse krav der skal være opfyldt for at der kan opnås skattefrihed)

· Du kan sælge boligen til barnet, som efter at have boet der som ejer, kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Når du som forælder sælger til dit eget barn, har du lov til at sælge til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering.

Regnskabsmetode ved forældrekøb
Som forældrekøber bliver du som nævnt beskattet af huslejeindtægten minus de udgifter, du har afholdt til f.eks. en ejerforenings ordinære drift, til ejendomsskat, vedligeholdelse, regnskab m.v. Overskuddet er skattepligtig indkomst og resultatet kan som udgangspunkt beskattes efter 3 modeller:
· Efter Personskattelovens bestemmelser
· Efter Kapitalafkastordningen
· Efter Virksomhedsskatteordningen/Virksomhedsordningen.

Virksomhedsordningen er som hovedregel den mest attraktive model. Det skyldes bl.a., at du får fradrag for rente- og bidragsomkostninger direkte i virksomhedens indkomst. I de to andre ordninger får du kun fradrag for renter og bidrag som negativ kapitalindkomst, hvilket ofte indebærer ca. halv så stor skattebesparelse i forhold til, at man i virksomhedsordningen får lov at modregne direkte i virksomhedsindkomsten.

Underskud fra udlejningen kan blot modregnes i din eller i din ægtefælles øvrige skattepligtige indkomst.
Virksomhedsordningen er kompliceret og der er regnskabsmæssige krav der skal opfyldes. Det kan derfor anbefales at kontakte en revisor, før der træffes beslutning om regnskabsmetode.

Forældrekøb af en andelsbolig
Ønsker du at købe en andelsbolig som forældrekøb, er situationen en ganske anden end ved ejerboliger.
Udlejning af andelsboliger anses skattemæssigt ikke som værende erhvervsmæssig udlejning, hvorfor man ikke kan anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Begrundelsen for at andelsboliger ikke betragtes som erhvervsmæssig udlejning er, at man som ejer af en andelsbolig ikke er ejer af selve ejendommen, men alene en andel, da det jo er andelsforeningen der ejer selve ejendommen.

I skattemæssig sammenhæng er man derfor som andelsboligejer dårligere stillet end som ejer af en ejerlejlighed, idet man ikke har samme fradragsmuligheder.

Man skal endvidere være særligt opmærksom på, at visse andelsboligforeninger ikke tillader, at man udlejer/fremlejer sin andelsbolig over længere tid.

Læs mere på Ret og Råds hjemmeside.